Byggesaksregler

Direktoratet for byggkvalitet www.dibk.no er nyttig å oppsøke hvis du har byggeplaner.

De viktigste lover og forskrifter er:

Søknadspliktige tiltak:

Når tiltaket er ferdig må det sendes melding til kommunen slik at tiltaket kommer med på kartet.

Dispensasjon

Hva er en dispensasjon?

Det finnes arealplaner for alle eiendommer i kommunen. Det kan være både kommuneplanens arealdel og lokale reguleringsplaner som gjelder for din eiendom. Planene viser hvordan eiendommen din kan brukes, og er juridisk bindende.

Hvis du ønsker å bygge, dele, rive eller endre noe som er i strid med planene, må du søke om dispensasjon.

Planene som gjelder for din eiendom finner du i kommunens planregister.

Dispensasjon er unntaket

Alle arealplaner har vært gjennom en omfattende politisk prosess, hvor naboer, interesseorganisasjoner og andre berørte har hatt mulighet til å påvirke. En plan skal være forutsigbar slik at alle vet hva som gjelder i sitt område. Derfor skal kommunen kun unntaksvis gi dispensasjon.

En dispensasjon endrer ikke en plan, men gir deg tillatelse til å fravike planen i det konkrete tilfellet søknaden din gjelder.

Permanent eller midlertidig dispensasjon

En dispensasjon kan være permanent eller midlertidig. Hvis dispensasjonen kun er gitt for en begrenset periode, må det utførte arbeidet fjernes eller endres når dispensasjonsperioden har gått ut.

Hva skal til for å kunne få dispensasjon?

Du kan få dispensasjon dersom:

  • Formålet med planen ikke blir vesentlig tilsidesatt
  • Fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering

Begge disse vilkårene må være oppfylt for at kommunen kan vurdere å gi dispensasjon. Du har imidlertid ikke noe krav på å få dispensasjon dersom vilkårene er oppfylte.

Hvordan søke om dispensasjon?

I søknaden må du fortelle hva du søker dispensasjon fra. Søknaden må begrunnes, og skal skrives på et eget ark. Du må varsle naboer og gjenboere før du sender en dispensasjonssøknad til kommunen. Søknaden om dispensasjon kan sendes i forkant eller sammen med byggesøknaden.

Last ned søknadsskjema:

Mer informasjon om dispensasjoner:

En dispensasjon avgjøres normalt av Hovedutvalg forvaltning. Saksbehandlingstiden er inntil 12 uker.

Forhåndskonferanse

En forhåndskonferanse avtales med avdeling for Plan, byggesak og geodata. Henvendelsen kan gjøres gjennom servicekontoret, gjerne på epost til postmottak@orkland.kommune.no

Oppgi gnr/bnr eller gataadresse, hvilket tiltak du ønsker å gjennomføre, kontaktinformasjon, og ønsket tidspunkt for konferansen.

På forhåndskonferansen kan du få hjelp til å finne riktig søknadsskjema, nabolister, info om hvilke tiltak som er søknadplikgite og ikke, arealstatus for området tiltaket skal plassres i, innspill knyttet til byggeskikk o.s.v. Konferansen er gratis.

Hvordan sikre deg seriøse håndverkere?

tett_på_orkland.png

Skatteetaten, Arbeidstilsynet, Orkland kommune, Næringsforeningen og flere har et felles mål om at i Orkland kommune velger vi seriøse håndverkere.

Derfor har mange gode krefter slått seg sammen om å støtte opp under det tverretatlige samarbeidsprosjektet Tett på Orkland.

Nabovarsling

Naboer og gjenboere som berøres av tiltaket skal varsles.

Det skal fremgå av søknaden hvem som er varslet, hva du har varslet om, og om det har kommet inn merknader til tiltaket.

Nabovarsling kan enten gjennomføres ved oppmøte (bruk skjema 5156) I skjema skal nabo enten krysse av for mottatt, eller for samtykker der og da. Dialog med nabo på epost er også godkjent som nabovarsel. Skal nabovarsel sendes i posten (bruk skjema 5154) må det fortsatt dokumenteres at varsel er sendt.

For at saksbehandler skal kunne se hva du har nabovarslet om skal skjema 5155 følge med søknaden inn til kommunen.

Mer informasjon:

Skjema:

Planstatus?

Selv om byggetiltaket i selv selv ikke er søknadspliktig, vil plasseringen av tiltaket ofte kreve dispensasjon fra gjeldende planer. Vær særlig oppmerksom på byggegrense mot veg, som vises som en stipla linje i kommuneplanen i kommunens kartløsninger.

Bevaring av kulturminner

Normalt vedlikehold er den beste formen for bygningsvern. Hvis noe er skadet, velg reparasjon framfor full utskifting. Vær varsom ved inngrep, og ta vare på gamle vinduer, dører og panel. Kvaliteten på eldre materialer og håndverk er ofte bedre enn dagens. I tillegg slipper man at kulturhistoriske verdier går tapt ved at kopier, som ofte er dårligere i detaljer og proporsjoner, overtar. Ut fra et miljøperspektiv vil vedlikehold og bevaring også være et bedre alternativ.

Pipe og ildsted

Det er viktig at alt arbeid med skorstein/pipe og ildsted utføres på en slik måte at brannsikkerheten ivaretas.

Noen tiltak er ikke søknadspliktig, mens andre krever søknad og ansvarlig foretak.

Hva er søkandspliktig?

Rive

Søknadsplikten

Det er søknadspliktig å rive en bygning, så lenge bygningen etter dagens byggeregler ville ha vært søknadspliktig å sette opp.

Det er også søknadspliktig å rive en bygning som er bevaringsverdig, eller ligger i bevaringsverdigeområde med reguleringsbestemmelser om bevaring. Er du i tvil spør kommunen!

Søknadsskjema som benyttes finner du på dibk.no. Uten ansvarsrett brukes blankett nr 5153. Med ansvarsrett benyttes blankett nr 5174.

Det er størrelse og kompleksitet på bygnignen som avgjør om riving er ansvarsbelagt eller ikke. Spør kommunen om du er i tvil.

Søknadspliktige tiltak skal nabovarsles, også riving.

Avfallshåndtering ved riving

Det er krav om avfallsplan når bygning som skal rives har en grunnflate større enn 100 m².

Ved endring eller riving av eksisterende byggverk skal det foretas kartlegging av bygningsdeler, installasjoner og lignende som kan utgjøre farlig avfall

Situasjonsplan

Situasjonsplan er et viktig vedlegg til byggesøknaden.

For tiltak av mindre omfang (tilbygg, garasje, støttemur o.s.v.) vil det være tilstrekkelig å ta ut en kartskisse fra kommunens kartløsning, og markere tiltaket i kartet.
Egnet målestokk kan være 1:500 (1 cm i kartet er 5 meter i terrenget) eller større.

Hvis det søkes om endringer av eiendom, grensejustering og lignende vil kart fra kommunens kartløsning også være egnet.

Ved bygging av nye boliger, eller flermannsboliger, stilles det større krav til situasjonsplanen.

Skjema

De fleste byggeskjema er felles for alle kommuner og vedlikeholdes av Direktoratet for byggkvalitet (DIBK)